业主大会 离你最近的公共权力
来源:民心网 日期:2019-02-20 浏览


业主大会 离你最近的公共权力

居民小区的物业问题涉及到业主生活的方方面面,小区物业管理中很重要的一项组成就是业主大会。业主大会是居民参与物业管理、维护业主权益的最主要的途径。当出现物业管理问题时,许多问题的决策与评定都与业主大会息息相关。

业主大会都有啥“权力”?

很多居民不知道自己的小区是否成立了业主大会,也不知道业主大会是做什么的,更不清楚业主大会和业主委员会在物业管理工作中都有哪些“权力”。

1.物业服务方面

根据《辽宁省物业管理条例》,业主大会会议讨论决定以下事项:


确定物业管理方式 选聘续聘和解聘物业服务企业无物业的小区可以由业主自发组织,按照有关规定成立业主大会后,聘请物业公司对小区进行管理。如果业主对物业服务单位的服务不认可,可以要求纠正物业服务单位的相关行为,经由业主大会或业主委员会决议通过后,解聘现有物业公司并重新聘请物业服务单位对小区进行管理。
确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案在小区日常管理过程中,物业服务内容、标准以及收费服务方案等多方面是物业服务的核心内容,也是业主关注的重要方面。小区业主可以通过业主大会和业主委员会,与物业服务单位就以上方面的内容进行协商。

2.小区管理方面

根据《辽宁省物业管理条例》,业主可以通过业主大会共同决定以下事项:

筹集和使用专项维修资金小区的物业问题中,很多涉及房屋维修、道路维修等问题都需要筹集和使用专项维修资金。而很多业主并不了解业主大会在筹集和使用维修资金工作中履行的职能,业主大会可以通过业主大会决议对小区专项维修资金的筹集和使用提出意见与决策,且应当经专有部分占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上业主同意,即常说的“双三分之二”原则。

另外,《辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)》第十四条规定:物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。


改建、重建建筑物及其附属设施部分小区内的建筑、设施因年久失修或损坏等情况无法继续使用或存在安全隐患,需要改建、重建的,可以经由业主大会讨论后,委托物业或街道、社区进行维修实施。


改变共有部分的用途有需要改变居民小区内的绿地、道路、闲置场地等共用部分用途的,业主大会可以经居民表决后提出相应的实施方案。如在已建设验收的小区内规划停车位、搭建休闲设施或车棚等,都属于改变小区共有部分用途的行为。物业服务单位等在实施前需要经过业主大会的决议和有关部门的审批后方可实施。


制定公共绿地管护办法小区绿地作为业主共有部分之一,在日常的维护管理工作中,业主大会可以通过讨论制定公共绿地管护的办法,约束业主行为。

利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用
部分小区在满足区域内业主使用需求的基础上,将自用停车位或停车场向社会公众开放,并收取一定的停车费;配有电梯的小区引进广告商在电梯内安装广告牌并收取一定费用;在满足区域内业主使用的基础上对外租赁小区活动、会议场地等,收取一定的费用……这些都属于利用业主共有部分进行经营并获取收益的行为。

根据国家关于业主大会的有关规定,业主大会有权决议小区利用共有部分进行经营的行为以及所得收益的分配与使用。

3.业主大会选举流程









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